世界でも主要な金融センターであり、自由貿易港として多くの外資系企業を受け入れる香港。
また、世界でも稀な住宅事情であることはニュースなどで見聞きしたことがある人も多いのではないだろうか。
それゆえ、香港における土地所有権管理の簡略化は、香港政府の最優先の懸念事項であり、ここ数年間、手頃な価格で簡単に土地権利が譲渡できるよう数々の措置が講じられてきた。

香港の不動産事情

まず香港の住宅事情にかかわる要因として、世界有数の人口密集地であることがあげられる。香港の面積は1,104km2と、東京都(2,188km2)の約半分の面積である。人口は730万人(2015年8月)、人口密度はおおよそ6,600人/km2と、これは世界4位の密集率となる。そういった人口の密集も相まって発生しているのが、不動産価格の高騰である。
日本不動産研究所の2015年10月の調査結果によると、港区元麻布の高級住宅のマンション価格(1戸の専有面積あたりの分譲単価)を 100.0とし、価格水準を比較すると、香港は232.5と倍以上となる。

             上記サイトでは香港の事情を詳しく説明しています。

香港の不動産価格は世界でも最高水準で、住宅価格は今年さらに上昇すると見込まれている。

高騰している香港の不動産市場の過熱抑制の目的で▼▼▼

香港政府は4日、不動産市場の過熱抑制に向け、印紙税を15%に引き上げると発表した。引き上げは3年ぶり。11月5日から適用される。
曽俊華(ジョン・ツァン)財政長官は、今回の措置は過熱を抑制する効果をすぐにもたらすだろうと語った。
今回の政府による措置は、主に住宅価格を高騰させる原因となっていた香港居住者以外の人が対象となったようだ。
現在、香港政府は、香港居住者が住宅ローンを手軽に利用できるようビットコインの基盤技術であるブロックチェーンの可能性に着目している。

ブロックチェーン導入への着目「プロセスの簡素化」

香港のフィンテック産業における利点、
ブロックチェーン(DLT)の可能性
等について、研究を行う意向がレポートに記載されています。

※「プルーフ・オブ・コンセプトのレポート」
香港通貨当局と、香港応用化学技術研究所が発行▼▼▼PDF

同レポートでは、住宅ローンの融資申請や、貿易金融、デジタルID管理などの分野におけるDLTの可能性について着目している。
特に興味深いのは、住宅ローンの融資申請におけるプロセスで、DLTを応用して手続きが簡素化できるのではないかという点について記載されている点だ―
”銀行は、良い信用の決定を行うために、土地の推定価格に関して迅速に正確な情報を入手することが必要とされる。しかしながら、銀行、法的機関、評価会社の間の連絡手段は、依然として書面によるものが大多数であり、(時として) エラーが起こりやすいプロセスに基づくものが多い。
したがって、上記に挙げたような三者を結ぶDLTによるネットワークであれば、デジタル化された評価レポートや法的文書のコピーを確実に共有し、財産所有権の譲渡を迅速に行うなど、有用に機能する可能性があり、時間や取引コストの削減に繋がる可能性が高い”

現在の不動産売買契約の流れ

現時点で物件を購入する際には、通常、売買契約に署名した後、A者からB者に物件が販売され、B者が銀行と住宅ローンの契約をし、確定日に販売者の銀行口座に入金が行われ、その後、土地の所有権の変更が登記簿に記録される。

・売買契約書に署名(売主がA氏←ーーー→買主がB氏)
・銀行ローン契約(買主B氏←ーーーー→銀行)
・ローン開始(売主A氏←ーーーーーーー銀行/買主B氏)
・登記簿変更(買主B氏←ーーーーーーー売主A氏)

実際には、さらに多くの人々が関わっており、通常であれば測量士や土地鑑定士が雇われ、物件の価格を査定し、法的な契約を結ぶために弁護士が雇われる場合もある。

簡単に売りたい人側から見ると:他に
1.チェックコンサル
2.対象不動産の調査(測量士や鑑定士)
3.価格査定
4.売主と仲介業者媒介契約
5.売却活動
6.価格や条件の交渉(時に再調査)
7.買主へ重要事項の説明
8.売買契約(弁護士・手付金受領)
9.契約条項の履行(測量・建物リフォーム等)
10.引越し
11.物件の引渡(約残金受領)

この中に要所に書面や法的な手続きなど
契約関係の手続きが多数行われます。

将来的に、すべての土地権利に関連する情報が登録されている、この土地登記簿登録のデータベースが鍵になってくる可能性は大きい。
現在、多くの購入者と販売者は双方が取引を確実に遂行し、詐欺のリスクを低減させるためのセイフティーネットとしてエスクローや第三者機関による保証を利用している。

香港に限らず、不動産業界は、時間がかかると言われています。
そして、詐欺のリスクを回避するための第三者介入が、一定箇所で見られます。介入することによる保証には、当然のコストが伴います。

そして、最短でも数か月から半年という時間がかかる不動産において、
早々に取引をしたいという思いなどから、
「踏まなければならない安全手順」を飛ばしてしまうといいます。
これが▼▼▼

「テクノロジーが進化し、インターネットを使って公証人の判子や物件の譲渡証明書の複製を作ることがこれまでより容易になってしまいました」。

不動産売買・住宅ローン「ブロックチェーン導入のメリット」

レポートでは、DLTシステムにおける数々の利点が強調して取り上げられている。DLTが改ざん防止の機能を果たすからだ。また、香港政府は、DLTが不変で透明性が高く、ブロックチェーン上にスマートコントラクトが展開できる可能性についても認めている形だ。

スマートコントラクトとは契約の自動化(自動実行される契約)といえます。

情報は分散型ノードに保管され、取引は銀行によって行われ、全てのノードへとDLTを通じて取引記録が送信される。そして、そのデータの検証はブロックチェーンが行うのだ。
これらには、分散型システムで”トラスト”を確立する機能性と、スピーディ且つ、セキュアに情報を配信する効率性、取引の記録と履歴の完全なトレーサビリティの実現、運用コストの削減の可能性、そして高い回復力を誇るポテンシャルなど、前述した全てが含まれる”

メリットを、さっと上げるだけでも、
これだけ考えられます▼▼▼

ブロックチェーンを使って、人々は不動産、そして購入者と販売者自身にデジタルIDを付ける。これによりモーゲージのプロセスと所有権の受け渡しはスームレスにつながり、プロセスにかかる時間を大幅に短縮できるだろう。
購入者の場合、彼らのクレジット履歴と収入もすぐに認証できるようになり、銀行や弁護士、不動産仲介事業者へ手続きに行く時間を短縮できる。
住宅の保有者は物件を所有していた期間などを含め、まとまった記録でその物件を所有していることを証明することができる。
物件の所有者の履歴、修繕や改装箇所をリスト化した書類、住宅の保有と管理に付随する予想コストが紐付いたデジタル上のアイデンティティーを物件に紐付けることができるだろう。

まとめに…

最後に締めくくっていたことは

しかしながら、肝心な問題として、ガバナンスと規制の問題は残る。次回のレポートは、ブロックチェーンの法的側面に焦点を当て、プルーフ・オブ・コンセプトの内容のアップデートも含めた上でのリリースとなるだろう。

現在、Googleマップでみる3Dの世界ですら、
どこまでもリアルに、建物の状況や交通量、
地域の様子などがわかるようになっています。
だれでも、行ったことがなくても
その場所に立つことができる感覚を持つことすら可能です。

ここまで来ている環境です。
ブロックチェーンが活用されることに
何ら不思議はおきませんね。

大きな手続きにかかる時間・手間・コストが削減され、
大きな問題である偽造は、完全な透明性が
ストッパーとなりうる可能性を秘めています。

取引の履歴も改ざんすることなく保存され、
すべての記録やアクセスが
ブロックチェーン上で行われるかもしれません。

ただ、確かに一番大きな壁と思われる
法的な規制との調整など問題はあります。

しかし将来的に、この新しく安全なテクノロジーは物件の購入や売却、モーゲージや住宅ローンの申請の手間を減らし、そのプロセスも安全で透明性の高いものにするだろう。そして人々は自分たちと家族のために新しい家庭を築くという最も重要なことに注力できるようになる。

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仮想通貨まとめ編集部の志水

税理士事務所兼、マネージメント・財務・
会計・経営・人財コンサル業に
20年近く勤務してきました。

投資も含め、仮想通貨によく似たコインや
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数字は過去を知り、
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